Le nuove norme su maggioranze, amministratore, spese, millesimi e riscaldamento saranno in vigore dal 18 giugno 2013

Dossier a cura di Roberto Barbieri, segreteria nazionale MC,  da “Consumers’ Magazine” aprile 2013.

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Una riforma attesa e criticata. Possiamo sintetizzare così il giudizio sulla nuova legge sul condominio che entrerà in vigore a giugno prossimo.

Era auspicata una riforma con lo scopo di riordinare le diverse regolamentazioni che nel tempo si erano succedute e con l’ulteriore finalità di colmare le lacune della vecchia disciplina. Appena approvata la riforma, si è subito compreso che le critiche sarebbero state numerose.

Da giugno cambieranno le regole dell’assemblea, i poteri dell’amministratore e verranno inserite nuove previsioni specifiche su aspetti che in precedenza non erano regolati. La legge è intervenuta, quindi, su molti aspetti risolvendo problemi interpretativi di condomini che hanno riempito i tribunali italiani per anni, ma in molti sostengono che si doveva fare di più.

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Dopo 70 anni dalla disciplina del condominio contenuta nel Codice Civile del 1942, e dopo i lunghi lavori preparatori, la pre annunciata riforma, è stata definitivamente ap provata dal Parlamento con la legge 220/2012 e  entrerà in vigore il 18 giugno 2013.

La riforma degli articoli dal 1117 al 1139 del Codice Civile ha deluso più per la timidezza in sé dei cambiamenti introdotti che per i suoi contenuti. Considerati i cambiamenti sociali, economici, tecnologici e di costume nel frattempo

intervenuti, oltre alla vastissima giurisprudenza e all’enorme mole di dottrina prodotta, ci si sarebbe aspettati  una profonda ridefinizione della natura stessa del condominio negli edifici, della figura dell’amministratore, del rapporto tra condomini e tra questi  e l’amministratore.

La riforma appare invece, sotto diversi profili, estremamente prudente, per usare un eufemismo.

In particolare, il legislatore ha rinunciato a stravolgere la figura giuridica del condominio, che rimane, perciò, sostanzialmente ciò che era: un ibrido con soggettività fiscale, ma senza personalità giu ridica, rappresentato verso i terzi dall’amministratore, che però agisce quale mandatario dei singoli condomini e non come rappresentante legale di un soggetto distinto da questi. Questa rinuncia ad attribuire personalità giuridica al condominio, se da un lato delude chi si attendeva un suo più compiuto inquadramento sistematico all’interno delle tradizionali categorie giuridiche, occore tuttavia l’opportunità di rilanciare un tema, ben noto ai cultori della materia, ma sorprendentemente sottovalutato nella pratica. Ci riferiamo al fatto che, a partire dalla nota sentenza della Corte di Cassazione n. 10086/2001, il condominio è pacificamente considerato “consumatore” proprio in quanto sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti.

Tutto come prima, dunque? Non proprio. Sia pure sottotono rispetto alle attese, qualche cambiamento significativo è stato introdotto. Il risultato complessivo evidenzia due tendenze: una spinta verso la qualificazione professionale dell’amministratore, e, in materia di spese condominiali, una maggiore tutela a favore dei condomini adempienti.

Vediamo dunque quali sono le principali novità.

Parti comuni: è possibile il cambio di destinazione d’uso delle parti comuni con la maggioranza di 4/5 dei condomini e 4/5 dei millesimi. Resta vietata la divisione delle parti comuni, salvo delibera all’unanimità.

Impianto di riscaldamento o condizionamento centralizzato: il distacco del singolo condomino è possibile solo se non comporta “notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini”. Resta l’obbligo di concorrere alle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto comune.

Nomina amministratore: deve essere nominato dall’assemblea se i condomini sono almeno otto (prima il limite era quattro). Se richiesto, l’amministratore deve stipulare una polizza individuale di responsabilità civile al singolo condomino, che dovrà essere integrata in caso di opere di manutenzione straordinaria, per il valore delle opere stesse. Deve comunicare, all’atto dell’accettazione dell’incarico, i suoi dati personali e professionali e il luogo dove saranno conservati i registri dell’anagrafe condominiale e dei verbali delle assemblee. Deve inoltre gestire tutte le somme mediante un conto corrente intestato al condominio.

Recupero dei crediti verso i condomini morosi: l’amministratore ha l’obbligo di agire giudizialmente per il recupero forzoso delle morosità entro  sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, a meno che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea. I terzi creditori non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti se non dopo escussione dei condomini morosi.

Registri e contabilità: l’amministratore deve tenere un registro anagrafico del condominio, il registro dei verbali delle assemblee, un registro di nomina e revoca degli amministratori e un registro di contabilità. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustifi cativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

Revoca dell’amministratore: il nuovo art. 1129  regola i casi in cui è possibile procedere alla revoca dell’amministratore per gravi irregolarità. La revoca può avvenire da parte dell’assemblea, o, in mancanza, da parte dell’autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino. Le norme sulla nomina, revoca e obblighi dell’amministratore si applicano anche agli edifici di edilizia popolare e di edilizia residenziale pubblica da qualsiasi ente gestiti.

Manutenzione straordinaria: nel caso in cui l’assemblea deliberi spese di manutenzione straordinaria o di innovazione, diventa obbligatoria la costituzione di un fondo speciale pari all’ammontare dei lavori.

Assemblea: il nuovo articolo 1136 modifica, riducendole, le maggioranze per le delibere ordinarie. In prima convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con la presenza della maggioranza dei condomini e i 2/3 dei millesimi, e delibera con la maggioranza dei presenti e la metà dei millesimi.  In seconda convocazione è sufficiente la presenza di 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi e si delibera con la maggioranza dei presenti e 1/3 dei 
millesimi.

Non si può effettuare prima e seconda convocazione nello stesso giorno. Incomprensibilmente, è stata aggravata la maggioranza richiesta  per deliberare l’eliminazione delle barriere architettoniche: è richiesta la maggioranza dei presenti e metà dei millesimi sia in prima sia in seconda  convocazione.

Regolamento condominiale: è adottato dall’assemblea con la maggioranza dei condomini e 2/3 dei millesimi. Non può vietare il possesso di animali domestici. Per le violazioni al regolamento la sanzione può essere dai 200 agli 800 euro.

Movimento Consumatori ha contestato a Ryanair un altro aspetto della stessa procedura di acquisto on line laddove al biglietto viene associato l’acquisto di una polizza assicurativa con supplemento di prezzo

L’Autorità Antitrust ha giustamente sanzionato la condotta commerciale scorretta di Ryanair, che nella procedure di acquisto on line introduce progressivamente costi aggiuntivi che gonfiano progressivamente, e in modo ingannevole, il prezzo del biglietto. L’Antitrust ha censurato, in particolare la commissione (impropriamente denominata “tassa”) per l’utilizzo della carta di credito.

Tale condotta, lesiva del diritto dei consumatori ad una corretta informazione sul prezzo di acquisto, era già all’attenzione del Movimento Consumatori, che ha contestato a Ryanair un altro aspetto della stessa procedura di acquisto on line laddove al biglietto viene associato l’acquisto di una polizza assicurativa con supplemento di prezzo. La schermata non chiarisce che la polizza è facoltativa.

Inoltre il suo acquisto avviene di default, mentre per escluderlo, l’acquirente, ammesso che si renda conto di poterlo fare, deve seguire una procedura resa complessa dall’occultamento dell’opzione, collocata in modo ingannevole nell’elenco dei Paesi di residenza e apparentemente selezionabile solo da chi si dichiari “già assicurato”.

“Una nostra diffida a modificare la procedura di acquisto on line nel rispetto delle norme del Codice del Consumo, è rimasta senza risposta – spiega Roberto Barbieri, responsabile del settore Turismo MC – Abbiamo quindi intrapreso un’azione inibitoria innanzi al Tribunale di Milano, diretta ad ottenere un provvedimento del giudice che ordini a Ryanair la cessazione di queste pratiche commerciali scorrette”.

Prosegue senza interruzione il progetto delle 18 Associazioni dei Consumatori iscritte al Cncu, il Consiglio Nazionale Consumatori e Utenti (Federconsumatori, Acu, Adoc, Adiconsum, Adusbef, Altroconsumo, Assoconsum, Assoutenti, Casa del Consumatore, Centro Tutela consumatori e utenti, Cittadinanzattiva, Codacons, Codici, Confconsumatori, Lega consumatori, Movimento Consumatori, Movimento difesa del Cittadino e Unione Nazionale Consumatori) orientato a supportare i consumatori nel difficile mercato dell’energia elettrica e il gas.

Il Progetto “Energia: Diritti a Viva Voce” è un insieme di servizi fisici e telematici per la tutela dei consumatori e utenti del servizio energetico italiano e ha come obiettivo

quello di rendere i consumatori più informati e consapevoli e di supportarli nelle problematiche legate al settore energetico.

Il Progetto ha iniziato le proprie attività nel mese di settembre 2011 e le continuerà per tutto il 2013, grazie al rinnovato impegno dell’Autorità dell’Energia Elettrica e il Gas, mantenendo la stessa denominazione e lo stesso tipo di organizzazione e di obiettivi dell’ edizione 2012, ma con il miglioramento della comunicazione e della capacità di intercettare la domanda dell’utente.

Ad oggi, più di 15.000 utenti si sono rivolti agli sportelli del progetto.
Le tematiche che hanno suscitato maggiormente l’interesse e l’operatività degli operatori sono state:

1. problemi di fatturazione, relativi cioè ad autolettura, consumi, conguagli, rimborsi e trasparenza delle bollette che hanno interessato il 44% delle persone;
2. le informazioni sul mercato, il cambio di fornitore e le pratiche commerciali scorrette (attivazione di contratti non richiesti, mancato diritto del diritto di ripensamento), hanno interessato il 18% dei contatti;
3. la scelta del contratto con informazioni sull’applicazione delle tariffe, sulla voltura o sul recesso e i chiarimenti sulle tariffe ha interessato circa il 23%
4. Il restante 15% si è interessato di allacciamenti, bonus, risparmio energetico e qualità tecnica e commerciale degli operatori.

Ai 45 sportelli presenti sul territorio italiano, gestiti dalle Associazioni dei Consumatori che si pongono l’obiettivo di fornire risposte ai clienti/consumatori è affiancato un servizio di call center, con numero verde 800 82 1212 gratuito per chiamate da rete fissa e cellulari attivo dal lunedì al venerdì con orario 9-13 e 14-18, una APP (Ios e Android) e da quest’anno anche un sito internet www.energiadirittiavivavoce.it con possibilità di avere informazioni immediate, di contattare gli sportelli e di visualizzare le news del settore e i nostri spot radio/televisivi.

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Rinnovamento nella continuità e futuro del consumerismo. Lorenzo Miozzi confermato presidente, è stato eletto segretario generale Alessandro Mostaccio. Piero Pacchioli nuovo tesoriere dell’associazione

Si è tenuto a Roma, il 12 e il 13 aprile scorsi, il IX Congresso nazionale dei delegati di Movimento Consumatori. Nella due giorni è stato presentato il nuovo programma politico dell’associazione espresso dal presidente onorario, Gustavo Ghidini, dal presidente Lorenzo Miozzi e dal nuovo segretario generale Alessandro Mostaccio. La sfida del consumerismo per i prossimi anni è assumere un ruolo che vada oltre la guida al mercato così com’è. Ci deve essere la volontà di incidere sui processi economici e sociali profondi, e cogliere il cambiamento già in atto nella società, partendo dalla premessa che il cittadino non è più “frazionabile” in lavoratore, consumatore, fruitore dell’ambiente o destinatario di diritti civili inviolabili.

MC intende ragionare con schemi nuovi che contribuiscano a rimettere al centro dell’economia e della società le persone a dispetto della finanza. Per raggiungere questi obiettivi è necessario che l’associazione si rinnovi, sviluppando con orgoglio la continuità di un percorso che ha contribuito in questi anni a rendere Movimento Consumatori quello che è oggi: un’associazione forte, radicata sul territorio, capace di dare rappresentanza alle istanze della collettività. Per portare avanti questo progetto e proiettarsi nella crescita associativa e sociale, Movimento Consumatori ha rinnovato il suo statuto, ha definito nuovi ruoli e nuove regole, garantendo però alla struttura associativa la continuità necessaria in una fase sociale, politica e economica delicata come quella che il nostro Paese sta attraversando. Lorenzo Miozzi è stato confermato presidente di Movimento Consumatori e al ruolo di segretario generale – cui è stata attribuita anche la rappresentanza legale, oltre a prerogative più ampie rispetto al passato – è stato designato Alessandro Mostaccio, già presidente di MC Piemonte e membro della segreteria nazionale. Il ruolo di tesoriere è stato attribuito a Piero Pacchioli, presidente di MC Lombardia e Milano.

I nuovi membri della segreteria nazionale sono Roberto Barbieri, Alessandro Concordia, Paolo Fiorio, Bruno Maizzi, Ovidio Marzaioli, Alessandro Mostaccio, Monica Multari, Piero Pacchioli, Gisella Seghettini.

Anche quest’anno, Movimento Consumatori partecipa al Salone del Risparmio 2013, il più importante evento italiano interamente dedicato al settore del risparmio gestito, organizzato da Assogestioni a Milano nei giorni 17, 18 e 19 Aprile.

Da ormai tre anni, MC è presente con un desk informativo e con un momento di approfondimento per i visitatori, dedicato, quest’anno, allo strumento dell’affitto con riscatto. In un momento infatti, come questo, di contrazione dell’erogazione del credito e della capacità di risparmio delle famiglie, l’affitto con riscatto può rappresentare un opzione interessante per facilitare l’accesso alla casa. L’obiettivo è quindi quello di approfondire le caratteristiche di questa formula contrattuale, presentando ai partecipanti sia i vantaggi, per acquirente e proprietario, sia le eventuali insidie.

L’evento, intitolato“AFFITTO CON RISCATTO: UNA SOLUZIONE ANTICRISI?” si terrà il 19 aprile, dalle 12.30 alle 13.30,

negli spazi dell’Edificio Grafton dell’Università Bocconi – Sala 3.
A introdurre il tema e a moderare il dibattito saranno presenti per il Movimento Consumatori Lorenzo Miozzi e Roberto Barbieri.

Interverranno inoltre Lorenzo Stucchi del Consiglio Notarile di Milano, Alfredo Zagatti, presidente dell’ASPPI (Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari) e Adalberto Tomasello – responsabile Area Mercato della Banca di Credito Cooperativo di Busto Garolfo e Buguggiate.

Per accedere alla manifestazione e per prenotare il proprio posto al convegno del Movimento Consumatori www.salonedelrisparmio.it

Il Movimento Consumatori di Milano ha avviato una indagine web per valutare la conoscenza dei cittadini della
Posta Elettronica Certificata (PEC).

Vi invitiamo a compilare in forma anonima, e diffondere ad amici e conoscenti, un brevissimo questionario online
sull’utilizzo degli strumenti informatici nei rapporti con le pubbliche amministrazioni.

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